未来有5亿人买房,房价“上涨空间”还有多大?

2019-10-23 07:07:18
浏览:3958

在过去的3到5年里,如果你被问及未来房价会上涨还是下跌,估计每个人都有同感,几乎没有人会认为房价会下跌。然而,在过去的两年里,随着房地产市场降温的步伐,关于房价涨跌的讨论已经成为房地产市场的热门话题,并逐渐分成两大阵营:房价有可能下跌的主要原因是越来越多的房屋被建造,出生率显示出下降的迹象,因此对房价的支持趋于减弱;相信房价会继续上涨的理由很简单。除了房地产行业的重要支柱地位之外,沙子、水泥等建筑材料和建筑成本都在上涨,所以房价自然会上涨。一般来说,老妇人说老妇人是对的,公众说公众是对的。那么,你认为未来的房价会上涨还是下跌?

随着城市化水平的提高,未来将有5亿左右的住房需求。

目前,在相信房价会继续上涨的阵营中,城市化被普遍视为业内重要的参考指标,甚至一些专家认为城市化几乎是未来支撑房价的最大红利。例如,碧桂园董事长杨国强(Yang Guoqiang)表示,他对三线、四线城市的房地产市场非常乐观,未来也不会担心在三线、四线城市卖房子,因为大量农民会进城买房。这不是巧合。国家发改委城镇中心前主任李铁表示,中国城市化仍有很大发展空间,未来将有5亿人需要解决住房问题。这句话引起了广泛的关注和讨论。那么,这5亿是怎么来的呢?接下来,让我们一起做一些计算。

根据《经济参考》的数据,截至2018年底,中国常住人口的城镇化率为59.58%,常住人口达到8.3亿,而登记人口的城镇化率达到43.37%,登记人口达到6亿左右,也就是说,仍有约2亿人没有在城市定居。此外,城市化目前已进入下半年。要达到发达国家70%以上的城市化水平,根据过去五年1.2%的平均增长率,2030年左右的居民人口城市化水平很可能达到70%,这意味着未来将有超过2亿人去城市买房。因此,总的来说,目前和未来将有大约5亿住房需求。笔者认为,有需求就有市场,因此5亿住房需求显然将对房价的上涨有重要的支撑力。

然而,作者认为,尽管有5亿套住房的需求,但房价飙升的空间和可能性并不高。主要原因有两个:一方面,住房市场环境发生了变化,防范金融风险和促进从虚假走向真实已经成为重要的监管目标,国家已经明确停止将房地产作为刺激经济的短期手段,因此监管不会放松,房价也不太可能飙升。另一方面,中国房地产业的增加值约占国民经济的7%,但上下游产业链对经济的综合贡献率可高达30%左右,因此房地产地位的重要性不言而喻。因此,未来房价大幅波动是不现实的,房地产行业可能会起到稳定器的作用。然而,人口持续流入的地区,如大都市区和城市群,可能会保持稳步上升的趋势。

房地产市场牢牢领先。未来房价“上涨”的空间有多大?央行专家给出了14个单词的答案

通过以上分析,既然房价飙升的可能性降低了,房价还会小幅上涨多少?在这个问题上,中国首席经济学家、中国人民银行顾问、论坛研究所所长盛松城表示,为了长期保持房价稳定,使“居民收入和国内生产总值的增速超过房价”,我们的房价收入比将在10-15年内减半。据统计,2019年上半年,全国商品房平均价格为每平方米9329元,同比上涨7.5%,环比上涨6.2%。那么,让“居民收入和国内生产总值的增长率超过房价”这14个字在未来几年成为现实的可能性很大吗?接下来,让我们看看现阶段房价、居民收入和国内生产总值增长之间的关系。

首先,从房价和居民收入的角度来看,根据国家统计局的数据,2018年城镇非私营企业职工平均年薪为82461元,实际增长8.7%。城镇私营企业职工平均年薪49575元,实际增长6.1%。很明显,非私营雇员的收入已经超过了房屋价格的增幅,所以只要房屋价格能够稳定在6%的增幅,未来私营雇员赚取的收入超过房屋价格的增幅,并不是大问题。

其次,从房价和国内生产总值的角度来看,中国的国内生产总值增长率在过去三四年中一直保持在6.8%左右,行业普遍认为未来经济增长率将长期保持“L”型。因此,笔者认为,如果国内生产总值增长率长期超过或等于房价上涨,未来几年房价上涨的大概率将被限制在6%左右,因为过低不利于刺激经济,过高反而会挤压消费和实体。当然,笔者认为,在国家调整产业结构、引导资本由虚转实的背景下,房价的稳定下跌基本上是可以预见的趋势。

第三,将增幅控制在6%以内是有先例的。早在2018年,福建省一个地级市就出台了相关的调控政策,明确要求“中心城市新建商品房平均价格每年控制在6%以内”。显然,一旦房价涨幅控制在6%以内,无疑对投机投机者的影响最大,因为大部分是银行贷款,每年的借贷成本至少为6%,所以房价每年涨幅不超过6%就意味着投机者基本上赔钱了。如果这种情况能持续很长时间,投机者会选择离开市场,因为没有利润。

基于以上分析,作者的观点和结论如下:

事实上,中央媒体也对未来房价的“上涨空间”给出了答案。《人民日报》曾转发《中国青年报》的一篇评论,称从未来趋势来看,房价永远不会再次出现无序上涨。即便如此,它们也将基于市场需求和通胀因素之间关系的变化而有序上升。此外,房价的上涨永远不会超过居民收入的增长水平。此外,与资本成本和其他因素相比,赚钱的可能性会变小,空间也会变窄。从中央媒体的声明来看,基本信息有两个:一是房价不再无序上涨,涨幅基本控制在居民收入增长范围内;其次,一旦房价稳步上涨回落,资本成本可能会超过囤积房屋获得的回报,因此通过买房赚钱是不可行的。

综上所述,无论是从央行专家的角度还是从中央媒体的态度来看,它都使得“居民收入和国内生产总值的增速超过房价”,或者是未来房地产市场的调控趋势。因此,笔者认为,在不投机住房的固定位置下,随着房地产市场告别周期的变化,房价稳步下跌是大势所趋,而房价上涨不到6%对每个人来说都是一个好结果。它不仅能继续发挥稳定房地产经济的作用,还能抑制住房投机,引导住房的合理消费。



上一篇:小时代:顾里穿成这样出院,南湘都被吓到了:你还有病人的样子吗

下一篇:喜欢绣球花,那就养盆“无尽夏”,枝头挂满“蓝花球”,太美了

相关推荐

  • 仅凭六块化石 科学家就画出丹尼索瓦女孩的模样?
    仅凭六块化石 科学家就画出丹尼索瓦女孩的模样?

    通过表观遗传研究绘制的丹尼索瓦人女孩画像。科学家最终复原出的丹尼索瓦人是一个瘦小女孩,她的额头低平、下颚饱满、下巴很小,牙齿比尼安德特人和现代人都要长许多。丹尼索瓦人化石记录里的一大特征是巨大的臼齿。

  • 足球——西甲:巴萨胜塞维利亚
    足球——西甲:巴萨胜塞维利亚

    又到重阳节,一起来倾听老人们的心愿。

  • 叙政府联手库尔德武装守边境 共同“抵御侵略”
    叙政府联手库尔德武装守边境 共同“抵御侵略”

    不难看出,相较于上一年同期,乐视网预计今年前三季度亏损额度大幅提升。单从今年三季度来看,乐视网预计2019年三季度实现的归属于上市公司股东的净利润为亏损1.51亿-1.56亿元。上一年同期,乐视网亏损

  • 吉林白城一信用社办公楼房倒塌
    吉林白城一信用社办公楼房倒塌

    据吉林电视台公共新闻频道10月14日报道,早上6点40分,吉林省白城市洮北区保平街道三合路,大象信用社办公楼房倒塌,具体情况不详,一切以官方公布为准。多辆消防车已赶到现场。据新京报报道,事发后已有消防

  • 这双鞋这么显腿短,怎么还这么多人爱穿?
    这双鞋这么显腿短,怎么还这么多人爱穿?

    2019年9月19日14时42分,我国在酒泉卫星发射中心用长征十一号运载火箭,采取一箭五星的方式成功将“珠海一号”03组卫星发射升空。“珠海一号”卫星工程是商业遥感卫星项目,此次发射的03组5颗卫星,

  • 把南瓜卖到大城市,成为贫困群众贴心人
    把南瓜卖到大城市,成为贫困群众贴心人

    安康旬阳县赵湾镇华山村,70后李万志是这个村的驻村工作队队长,驻村4年,已将自己融入乡村,老百姓也把他当成了自家人。严悌政和熊生现留守在大山里,他们的儿子常年在外打工,很少回家。现在他们种植的南瓜等绿

  • 六十五载栉风沐雨:金华农信人与“三农”的鱼水深情
    六十五载栉风沐雨:金华农信人与“三农”的鱼水深情

    近70年来,伴随着新中国的发展,一代代金华农信人在工作岗位上兢兢业业、无怨无悔,广大党员干部发挥先锋模范作用,用自己的青春共同铸就同一个梦想——扎根农村、服务“三农”,并演绎着一段段农信人与“三农”的

  • 香港星二代曾因失恋患抑郁 如今因现男友而改变以往不生子想法
    香港星二代曾因失恋患抑郁 如今因现男友而改变以往不生子想法

    不得不说姜丽文遇到如今这位男友之后对于她自身各方面的改变是非常大,这或许也就是爱情的力量吧,此外我们祝他们可以一直幸福下去。

  • 「视频」民警化身“绣娘”为82岁大爷补衣缝扣 获“天天正能量
    「视频」民警化身“绣娘”为82岁大爷补衣缝扣 获“天天正能量

    近日,南京六合区一位民警为82岁的老大爷补衣缝扣的照片在朋友圈中流传,被大家称赞“补的是衣裳,暖的是人心”。陪同老人办完事后,李警官将老人带回大厅,并告诉老人家他会缝补衣服,想帮老人家把衣服缝补好。李

  • 甲醇空头减持幅度较大
    甲醇空头减持幅度较大

    昨日,甲醇主力2001合约低开后,多空减仓气氛浓烈,期价窄幅振荡。其中,多头减持37344张,空头减持45372张,空头减持幅度较大。同时,减持空单的12个席位中,减持幅度超过5000张的席位有5个。