珠江实业“缺粮”:可售面积不足80万平 获注广州地铁项目

2019-10-24 11:15:22
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时代财经文/黄银桥

由于母公司珠江集团的资产注入,珠江实业成功收购了地铁物业。

珠江实业近日宣布,计划收购公司控股股东珠江集团持有的广州品仕房地产开发有限公司(以下简称“品仕公司”)51%的股份,股份为3.35亿元。品仕公司拥有广州白云湖项目。

珠江工业发展相对缓慢,截至2019年上半年,项目剩余可销售面积仅为784,100平方米,而总建筑面积为479,200平方米的白云湖项目的注入,无疑对补充其土壤储量至关重要。

白云湖项目是广州的一个大型项目,足以让公司在五年内发展,并能在未来五年内为公司带来稳定的利润和现金流珠江实业的一位内部人士表示。朱轼的土地“解渴”

白云湖项目于2018年12月6日被广州地铁集团以71.09亿元的价格收购,产权转让给平仕公司。此后,珠江集团与广州地铁达成合作。珠江集团以2.61亿元的股权交易对价收购平仕公司51%的股权,并按股权比例支付37.34亿元的债权,其中土地租赁贷款36.25亿元,契税贷款1.09亿元。2019年5月30日,平仕公司完成了工商变更。

估价报告显示,截至2019年5月31日,平氏公司总资产账面价值为74.93亿元,估计价值为80亿元,增长6.78%。负债账面价值74.87亿元,评估价值74.87亿元,无增减。净资产账面价值604.59万元,评估价值5.14亿元(其中51%股权价值2.62亿元),增长8408.91%,溢价主要为土地资产溢价。

考虑到珠江集团前期投资的利息补偿金额为7485.02万元,平实公司51%股权的交易对价最终设定为3.35亿元。在M&A市场,收购通常包括股权和债权。然而,从交易价格来看,珠江实业显然只收购了51%的股权。

珠江实业表示,珠江集团已向该公司提供37.34亿元债权。交易合同签订后,公司与公司之间的债权债务关系保持不变。公司将直接偿还贷款并支付利息给公司。

没有一起获得债权大大降低了这笔交易的价格。对于截至2019年上半年仅持有15.94亿元现金及现金等价物的珠江实业来说,支付压力无疑已经减轻,但偿还债务的压力依然存在。一名会计告诉时代财经,作为持有51%股份的控股股东,品仕公司仍需在珠江实业的报表中增加38.18亿元的债务。

平仕公司持有的白云湖项目位于广州市白云区石井-新市街区,土地面积222,900平方米,总建筑面积738,900平方米,其中总建筑面积479,200平方米(不含已建成地铁综合楼42,000平方米),主要包括总居住面积425,400平方米(含土地出让合同约定的自持租赁住房85,100平方米),46,000平方米。

该项目的注入无疑是对目前土地短缺的珠江工业的重要补充。

时代财经表示,在过去四年中,珠江实业持有的项目数量基本保持不变,2016-2019年上半年分别为12个、12个、14个和13个。这些项目大多是旧项目。珠江实业在2019年上半年出售的13个项目中,有6个也在2016年出售。

随着老项目的逐步消耗,截至2019年上半年,珠江实业项目剩余可销售面积仅为784,100平方米,而白云湖一个项目的面积几乎相当于珠江实业现有土地储备的一半。

珠江实业内部人士表示,近年来,由于土地市场竞争激烈,土地成本高,公司很少征地,今年上半年也没有新项目。收购白云湖项目将在未来五年为公司带来稳定的利润和现金流。据了解,白云湖项目将分四个阶段开发建设,总建设期为2019年第三季度至2025年第四季度。

背靠大树享受凉爽。

珠江集团与广州地铁集团的合作始于2017年8月23日,双方正式签署战略合作协议,在地铁沿线物业开发运营方面开展深入合作。

广州地铁集团拥有大量地铁上层建筑物业,也吸引了珠江集团、越秀集团、广港集团、广州市投资集团等企业积极寻求合作。其中,珠江集团和越秀集团是目前确认的两个合作项目。

像越秀集团的发展模式一样,珠江集团首次从集团层面与广州地铁集团达成合作,并在项目成熟时注入房地产上市平台。

广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷表示,对于珠江实业等住房企业来说,通过传统的招标、拍卖或收购方式收购项目相对困难,因为这两个市场竞争非常激烈,成本较高,母公司实力较强,所以通过母公司的资产注入来收购土地是一种更好的方式。另一方面,集团注入成熟资产也大大减轻了项目开发的财务压力。

据时代财经了解,白云湖项目目前处于开发建设的第一阶段,预计将于2020年第二季度预售。早期开发资金已经由珠江集团承担。虽然珠江实业将在收购后共同承担债务,但随着项目即将进入销售期,资金提取周期也将缩短。

该项目靠近地铁的最大优势也将得以实现。白云湖项目距离地铁8号线北延伸线汀岗站约300米。根据广州地铁的公告,截至2019年4月,地铁8号线北延段土建工程已完成80%,白云湖车辆段已完成93%。

除与广州地铁集团合作外,珠江集团还于今年8月2日与华润置地签署了战略合作协议。双方将在tod综合开发、城市综合体、生产与城市一体化发展、商业运营、城市更新、工业地产、养老地产等领域寻求合作。

关于与广州地铁集团的合作,珠江集团与华润置地的合作项目将在未来注入珠江产业,或者是一个高概率事件。知情人向时代财经透露,珠江实业今后肯定会继续与其母公司合作,具体合作以公告为准。目前,只有白云湖项目是珠江集团和广州地铁集团将合作的地铁物业。

资料来源:时代财经

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