仲量联行:琶洲甲级办公楼市场表现亮眼 零售租户更替趋于频繁

2019-11-18 14:21:30
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日前,仲量联行发布了2019年第三季度广州房地产市场回顾与展望。

仲量联行华南区董事总经理吴忠豪表示:“回顾2019年第三季度,尽管广州写字楼整体租金需求持续放缓,琶洲写字楼并未失去势头,表现良好。”就优质零售物业市场而言,第三季度广州整体租金需求没有明显回升,零售业优胜劣汰加剧,租户频繁变动。国际奢侈品牌加速在广州的发展;珠宝品牌在广州市区和郊区也显示出积极的扩张。家居和生活服务品牌也在快速推进开店步伐。

甲级办公楼

经济不确定性继续影响市场租赁需求,而琶洲的表现依然光明。第三季度,该市的整体办公租赁需求继续放缓。中小企业,特别是金融和贸易行业,受到经济放缓和贸易战的沉重打击,企业关闭和收回租金的情况有所增加。虽然大多数大型企业没有直接受到经济低迷的影响,但普遍认为未来业绩趋势存在很大的不确定性,因此企业的扩张意图是谨慎的。根据仲量联行(Jones Lang LaSalle)的统计,本季度主要租金需求来自房地产行业和律师事务所等专业服务租户。

第三季度,珠江新城的租金需求下降最为明显,主要是由于一些企业的关闭和退出。不过,琶洲写字楼保持了租赁势头。凭借其相对较低的租金和大量的可出租空间,它成功地吸引了各行各业大规模租户的青睐,占了城市净吸纳量的绝大部分。

第三季度,两个项目进入市场,城市空置率略有上升。广州市场对本季度两个甲级写字楼项目的竣工表示欢迎,为市场增加了约7万平方米的供应量。受市场需求疲软影响,全市整体空置率环比上升0.2个百分点,至6.1%。珠江新城、越秀和天北的空置率都有不同程度的提高。

琶洲本季度出现空置率较上一季度下降约3.5个百分点,主要是由于一些办公楼的租金大幅上涨。

甲级办公楼租金下降扩大;投资市场活动保持稳定。面对租金需求放缓的压力,该市第三季度整体写字楼租金环比下降1.6%。珠江新城的租金下降最为明显。一方面,它受到一些中小企业退出的影响。另一方面,这是由于大量甲级办公楼租赁合同到期,租户续签合同的意愿较弱。为防止空置率进一步上升,珠江新城的部分业主在租金方面作出让步,以吸引租户。相比之下,琶洲的租金在本季度仍有小幅上涨。

在投资市场方面,粤港澳及海湾地区的发展刺激了投资者的信心。投资者加快了广州写字楼市场的布局,投资需求不受租赁市场疲软的影响。国内外机构投资者对新兴商业区正在建设的写字楼和传统商业区已建成的写字楼持积极态度。询价数量相对稳定,全市办公楼资本价值基本保持稳定。

市场前景:

短期来看,市场整体租金仍存在下行压力,空置率可能会继续上升。仲量联行华南商业地产部主任马伟图预测,广州写字楼市场的未来需求将主要来自国有企业、金融业和专业服务租户。在经历了一段低迷时期后,中小企业有望在政府财政政策的支持下逐步走出低谷。如果中美最终能达成协议,面向贸易的中小企业可能会帮助广州写字楼的需求回升。

仲量联行预计,未来12个月将有10多栋甲级办公楼投入使用。在短期内,大量供应将不可避免地对城市的整体空置率造成一定压力。此外,持续的经济不稳定和租户的谨慎态度将迫使业主在租金方面作出让步。因此,仲量联行预计,广州写字楼市场的整体租金未来将继续承压,上升的可能性较低。

零售物业

*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

第三季度整体租金需求没有明显回升。本季度,广州市零售商对核心位置的需求保持稳定,但对于定位不准确、表现不佳的店铺,租赁需求较弱。除了广州体育品牌的持续扩张之外,服装行业的整体表现依然承压,租赁需求也不是很乐观。一些购物中心的鞋类品牌和非连锁服装品牌已经关闭了一些商店。

与许多城市的趋势一致,本季度国际奢侈品品牌的新来者相对活跃。与此同时,许多珠宝品牌在广州市区和郊区都显示出积极的扩张。此外,随着广州继续吸引大量人口涌入,为家居和生活服务品牌开设店铺的步伐正在迅速推进。基于家居行业自身的丰富经验,一些家居生活服务品牌在核心城区设立了精品实验室。

新购物中心的开业为天河区东南部的零售市场注入了新的活力。第三季度,位于天河东南的美林m live天地(一期)以近乎全额租金进入市场,为市区高品质零售市场带来8万平方米的额外供应。作为该地区第一家高品质购物中心,该购物中心为周边地区的大量居民提供服务,并以其主要商户“宜家家居”吸引广州其他地区的消费者。

虽然传统商业圈的一些商场已经开始调整租户,空置率也相应上升,但由于新商场的良好开业率,市区空置率略有下降。与此同时,郊区空置率也略有下降,一些餐饮品牌陆续进入商场,在一定程度上填补了现有的空置率。

广州零售房地产市场的投资需求进一步增加。本季度,城市和郊区的租金增幅最小。随着城区进入调整阶段的商场数量的增加,为了吸引品牌的进入,这些商场的租金都有不同程度的降低。然而,城市地区的大多数高端购物中心和房地产信托投资基金(reit)经营的购物中心的租金都有所上涨。

本季度没有大型零售物业交易记录,但市场调查量有所增加。投资者看重广州零售业未来的发展空间,对适销对路的商品表现出更大的兴趣。然而,由于广州可供出售的高质量零售商品稀缺,投资者更关心改造房地产。

市场展望

零售业优胜劣汰加剧,租户更替往往频繁。个性化消费的兴起将导致许多新品牌的诞生。顺应消费者需求变化的品牌将逐渐取代传统品牌。因此,商场租户的周转率预计会上升。仲量联行华南零售房地产部主任郭伟明指出,未来12个月,特别是2019年底,大量新项目将进入广州。大多数项目将与同一地区的项目竞争,郊区的空置率预计会上升。

受未来很多新项目的影响,郭伟明预计业主不会大幅提高租金。租金增长主要是由便利的交通和具有品牌组合的有吸引力的零售物业驱动的。零售房地产投资市场的情绪将在未来保持活跃。

注:本文提到的租金和售价是以建筑面积为基础的。


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